في ضاحية قدسيا، وصل محتجون إلى مكاتب مشروعي “شام فيو” و”أبيات هيلز” يوم 26 أيلول؛ حاملين مطلبا محددا في مراجعة استملاك أراض يقولون إنها تعود إليهم، ووقف العمل عليها إلى أن تتضح حقوق أصحابها.
أوقف المحتجون آليات في موقع “شام فيو”، ولم تكن الوقفة اعتراضا على وجود أبنية جديدة في حد ذاته، إنما اتجهت إلى الأرض التي ستقوم عليها تلك الأبنية، وإلى مسألة من يملك حق التصرف بها.
توقيت الاحتجاج حمل عمقا خاصا، حيث جاء مع بدء الاكتتاب في “أبيات هيلز” خلال آب، ثم أعلنت المؤسسة العامة للإسكان في 22 أيلول طرح ألفي وحدة ضمن المرحلة الأولى من “شام فيو”.
حسب مدير المؤسسة فإن أعمال التنفيذ والبنية التحتية بدأت في الموقع، وأصبحت الأرض، التي يطلب بعض الأهالي مراجعة ملفاتها، موضوع بناء واكتتاب في الوقت نفسه.
أي أرض تشملها المطالبات؟
يمتد “شام فيو” على نحو 178 هكتارا بين ضاحية قدسيا ومشروع دمر، أما “أبيات هيلز” فيقع في منطقة E3 من الضاحية، على مساحة تقارب 380 ألف متر مربع.
حجم المشروعين يجعل عبارة “أراضي الأهالي” غير كافية لفهم النزاع، فأي عقارات تقع داخل الحدود المعلنة؟ وما الذي يشمله الاستملاك؟ وهل تتطابق حدود المشروعين مع العقارات التي يتحدث عنها المحتجون؟
يتطلب تحديد نطاق الخلاف الاطلاع على مخططات المشروعين وأرقام العقارات الواقعة ضمنهما، فمطالبة كل مالك تتعلق بعقار محدد له قيده وتاريخ استملاكه وملف تعويضه، بينما تعرض الإعلانات الأرض بوصفها موقعا لمشروع متكامل.
تتيح مطابقة هذه الوثائق بالسجل العقاري التحقق من مطالب أصحاب الأراضي، ومن الأساس الذي تستند إليه الجهات المعنية في التصرف بكل عقار.
التعويض والغاية من الاستملاك
يجيز قانون الاستملاك نزع الملكية للمنفعة العامة، ويشترط الإعلان الدستوري تعويضا عادلا.
تضع احتجاجات قدسيا العلاقة بين الغاية المعلنة للاستملاك والاستخدام الحالي للأرض موضع مساءلة، فانتقال أرض مستملكة إلى مشروع عقاري استثماري يثير خلافا يتجاوز قيمة التعويض إلى الأساس الذي تستند إليه الجهة العامة في التصرف بها.
تكمن مشكلة الاستملاك في اختلال ميزان القوة بين الجهة التي تصدر القرار وصاحب الأرض الذي يتحمل نتيجته، فالمنفعة العامة مفهوم واسع، ويصبح استخدامه موضع نقد حين يكفي إعلان المشروع لإلزام المالك بالتخلي عن أرضه، بينما يظل تقدير الضرورة وحدود ما يؤخذ منها بيد الجهة المستملكة.
في قدسيا، يعيد انتقال الأرض إلى التطوير العقاري طرح هذا الخلل، فهل ظل الاستملاك وسيلة لتلبية حاجة عامة محددة، أم أصبح طريقا لتجميع الأرض وإعادة توظيفها بعد خروجها من يد أصحابها؟
تكشف الجداول التي أعلنت لجنة الاستملاك إعدادها في كانون الثاني حجم التعقيد في هذا الموضوع، فلكل عقار رقم ومرسوم وجهة مستملكة ومشروع ريما نُفذ سابقا أو بقي على الورق.
تتوزع وراء هذه البيانات حقوق أصحاب الأرض، وقرارات جهات عامة متعددة، واستعمالات تغيرت مع الزمن.
في قدسيا، يظهر أثر هذا التراكم حين تتقدم مشاريع جديدة على أرض ما زال مصير ملكيتها وتعويضاتها موضع اعتراض، من دون نتائج معلنة تحسم الملفات المرتبطة بموقعي “شام فيو” و”أبيات هيلز”.
كلفة السؤال المؤجل
يريد المحتجون جوابا بشأن أرضهم، ويريد المكتتبون شققا يمكنهم الوثوق بعقودها، وتريد المؤسسة أن تتقدم مشاريع الإسكان.
تكشف احتجاجات قدسيا أن الاستملاك يغير موقع أصحاب الأرض في المدينة نفسها، فبعد أن كانوا يملكون موردا يتيح لهم البقاء والاستفادة من تطور المنطقة، يصبح مستقبلها مرهونا بقرارات تُتخذ خارج إرادتهم، ويزداد أثر هذا التحول حين ترتفع قيمة الأرض بفعل المشروع الجديد، بينما ينحصر حق أصحابها السابقين في تعويض قُدر قبل ظهور تلك القيمة.
الأرض تمنح أصحابها موقعا في مستقبل المنطقة، وحقا في استخدامها، وفي توريثها، وفي الاستفادة من ارتفاع قيمتها مع وصول الطرق والخدمات، وحين تنتقل إلى مشروع عمراني جديد قبل حسم مطالبهم، يصبح السكان الذين ارتبطوا بها خارج القرارات التي ستحدد شكل المكان وقيمته، يعود بعضهم إليه لاحقا بصفة مشتر لشقة على أرض يطالب بحق فيها.
عند هذه النقطة تتسع الأزمة من نزاع على عقارات إلى أزمة ثقة؛ فيُقرأ المشروع السكني، رغم الحاجة إليه، بوصفه استمرارا لخسارة لم تجد تسوية عادلة.
تكشف قدسيا مأزقا أوسع من حدود المشروعين يظهر في قدرة السلطة على تحويل الأرض إلى مورد للتنمية تمنحها نفوذا كبيرا في رسم مستقبل المدن، لكن هذا النفوذ يفقد مشروعيته حين يتقدم البناء على إنصاف من فقدوا أرضهم.
ربما يتم إنجاز آلاف الشقق وتتغير ملامح قدسيا، لكن اكتمال البناء لا يحسم الخلاف على الأرض التي يقوم عليها، وإذا بقي أصحابها ينتظرون إنصافا، فستحمل المدينة الجديدة في أساسها نزاعا قديما يكشف أن التوسع العمراني يستطيع تغيير شكل المكان، لكنه لا يمنح القرار الذي صاغه مشروعيته.
المساحات: مقارنة بصرية بين المشروعين
الأرقام كما وردت في التقرير: «شام فيو» 178 هكتاراً، و«أبيات هيلز» نحو 380 ألف متر مربع (أي 38 هكتاراً تقريباً).
حجم المشروعين يجعل عبارة «أراضي الأهالي» غير كافية لفهم النزاع؛ فالنزاع يتعلق بعقارات محددة داخل الحدود المعلنة، لكل منها رقم وقيد وتاريخ استملاك وملف تعويض.
شام فيو
بين ضاحية قدسيا ومشروع دمر
أبيات هيلز
منطقة E3 من ضاحية قدسيا
حجم المشروعين: النسبة التقريبية
مقارنة المساحات بوصفها نسبة من إجمالي المساحة المشتركة بين المشروعين.
يتطلب تحديد نطاق الخلاف الاطلاع على مخططات المشروعين وأرقام العقارات الواقعة ضمنهما.
مطالبة كل مالك تتعلق بعقار محدد له قيده وتاريخ استملاكه وملف تعويضه، بينما تعرض الإعلانات الأرض بوصفها موقعاً لمشروع متكامل.
مطابقة هذه الوثائق بالسجل العقاري تتيح التحقق من مطالب أصحاب الأراضي، ومن الأساس الذي تستند إليه الجهات المعنية في التصرف بكل عقار.
تسلسل الأحداث قبل الوقفة وبعدها
الأحداث كما وردت في التقرير، مرتبة زمنياً من إعداد جداول الاستملاك حتى وقفة 26 أيلول.
لجنة الاستملاك تُعدّ جداول لكل عقار: رقم ومرسوم وجهة مستملكة ومشروع «ريما» نُفذ سابقاً أو بقي على الورق.
بدء الاكتتاب في مشروع «أبيات هيلز» بمنطقة E3 من ضاحية قدسيا.
المؤسسة العامة للإسكان تعلن طرح ألفي وحدة ضمن المرحلة الأولى من «شام فيو».
محتجون يصلون إلى مكاتب مشروعي «شام فيو» و«أبيات هيلز»، حاملين مطلباً محدداً في مراجعة استملاك أراضٍ يقولون إنها تعود إليهم، ووقف العمل عليها إلى أن تتضح حقوق أصحابها.
إيقاف آليات في موقع «شام فيو»؛ الوقفة لم تكن اعتراضاً على وجود أبنية جديدة، بل على الأرض التي ستقوم عليها والمسألة: من يملك حق التصرف بها؟
الوقت بين الإعلان والوقفة
المدة الزمنية بين إعلان طرح الوحدات (22 أيلول) ووقفة المحتجين (26 أيلول).
ثلاثة أطراف… ثلاث حاجات متعاكسة
يظهر التقرير ثلاثة أطراف لكل منها مطلب مختلف، والوقفة تكشف تقاطعها على الأرض نفسها.
| الطرف | المطلب | الوضع الراهن |
|---|---|---|
| أصحاب الأرض | جواب بشأن أرضهم ومراجعة ملفات الاستملاك ووقف العمل | ينتظرون نتائج معلنة تحسم الملفات |
| المكتتبون | شقق يمكنهم الوثوق بعقودها | اكتتاب جارٍ على أرض متنازع عليها |
| المؤسسة العامة للإسكان | أن تتقدم مشاريع الإسكان | أعمال التنفيذ والبنية التحتية بدأت في الموقع |
اختلال ميزان القوة في الاستملاك
كما يصفه التقرير: الجهة التي تصدر القرار في مواجهة صاحب الأرض الذي يتحمل نتيجته.
الجهة المستملكة
- تصدر قرار الاستملاك
- تقدّر الضرورة وحدود ما يؤخذ من الأرض
- تعلن المشروع فتكفي الإعلان لإلزام المالك بالتخلي عن أرضه
- تعيد توظيف الأرض في التطوير العقاري
صاحب الأرض
- يتحمل نتيجة القرار
- حقّه محصور بتعويض قُدّر قبل ظهور القيمة الجديدة
- يفقد موقعه في مستقبل المنطقة
- قد يعود لاحقاً مشترياً لشقة على أرض يطالب بحق فيها
يريد المحتجون جواباً بشأن أرضهم، ويريد المكتتبون شققاً يمكنهم الوثوق بعقودها، وتريد المؤسسة أن تتقدم مشاريع الإسكان.
الاستملاك يغيّر موقع أصحاب الأرض في المدينة نفسها: من مورد يتيح لهم البقاء والاستفادة من تطور المنطقة، إلى مستقبل مرهون بقرارات تُتخذ خارج إرادتهم.
ويرتفع أثر هذا التحول حين ترتفع قيمة الأرض بفعل المشروع الجديد، بينما ينحصر حق أصحابها السابقين في تعويض قُدّر قبل ظهور تلك القيمة.
الأرض تمنح أصحابها موقعاً في مستقبل المنطقة، وحقاً في استخدامها، وفي توريثها، وفي الاستفادة من ارتفاع قيمتها مع وصول الطرق والخدمات.
حين تنتقل إلى مشروع عمراني جديد قبل حسم مطالبهم، يصبح السكان الذين ارتبطوا بها خارج القرارات التي ستحدد شكل المكان وقيمته.
عند هذه النقطة تتسع الأزمة من نزاع على عقارات إلى أزمة ثقة؛ فيُقرأ المشروع السكني، رغم الحاجة إليه، بوصفه استمراراً لخسارة لم تجد تسوية عادلة.
السؤال القانوني: بين المنفعة العامة والتطوير العقاري
يضع التقرير العلاقة بين الغاية المعلنة للاستملاك والاستخدام الحالي للأرض موضع مساءلة.
عناصر الملف العقاري الواحد
بحسب جداول لجنة الاستملاك المُعدّة في كانون الثاني، لكل عقار عناصر محددة يجب مطابقتها بالسجل العقاري.
| العنصر | الوظيفة في الملف | الأثر على المالك |
|---|---|---|
| رقم العقار | تحديد الهوية العقارية بدقة | أساس المطابقة بالسجل |
| المرسوم | السند القانوني للاستملاك | تحديد تاريخ الحق |
| الجهة المستملكة | من يملك صلاحية التصرف | تحديد المسؤول عن التعويض |
| المشروع السابق «ريما» | ما نُفذ سابقاً وما بقي على الورق | تفسير تغيّر الاستعمالات مع الزمن |
| ملف التعويض | قيمة التعويض وتاريخ تقديره | الفارق بين التعويض والقيمة الجديدة |
من الاستملاك إلى التطوير: تحوّل الغاية
قراءة بصرية للمسار الذي يصفه التقرير: أرض مملوكة، استملاك، ثم مشروع عقاري استثماري.
الانتقال من أرض مستملكة إلى مشروع عقاري استثماري هو جوهر الخلاف: ليس في قيمة التعويض فقط، بل في الأساس الذي تستند إليه الجهة العامة في التصرف بالأرض.
تكشف الجداول التي أعلنت لجنة الاستملاك إعدادها في كانون الثاني حجم التعقيد في الموضوع: لكل عقار رقم ومرسوم وجهة مستملكة ومشروع «ريما» نُفذ سابقاً أو بقي على الورق.
تتوزع وراء هذه البيانات حقوق أصحاب الأرض، وقرارات جهات عامة متعددة، واستعمالات تغيرت مع الزمن.
في قدسيا، يظهر أثر هذا التراكم حين تتقدم مشاريع جديدة على أرض ما زال مصير ملكيتها وتعويضاتها موضع اعتراض، من دون نتائج معلنة تحسم الملفات المرتبطة بموقعي «شام فيو» و«أبيات هيلز».
تكشف قدسيا مأزقاً أوسع من حدود المشروعين: قدرة السلطة على تحويل الأرض إلى مورد للتنمية تمنحها نفوذاً كبيراً في رسم مستقبل المدن، لكن هذا النفوذ يفقد مشروعيته حين يتقدم البناء على إنصاف من فقدوا أرضهم.
ربما يتم إنجاز آلاف الشقق وتتغير ملامح قدسيا، لكن اكتمال البناء لا يحسم الخلاف على الأرض التي يقوم عليها.
وإذا بقي أصحابها ينتظرون إنصافاً، فستحمل المدينة الجديدة في أساسها نزاعاً قديماً يكشف أن التوسع العمراني يستطيع تغيير شكل المكان، لكنه لا يمنح القرار الذي صاغه مشروعيته.